Ihr Zuverlässiger Partner für den Hausbau
Am 29. September 2013 werden wir auf Immobilientagen in Lampertheim auch als Aussteller vor Ort sein. Unser Beratungsteam hilft Ihnen gerne bezüglich aller Fragen zum Hausbau weiter.
Wann? 29. September 2013 10-18 Uhr
Wo? 68623 Lampertheim,
Hans-Pfeiffer-Halle, Weidweg 4
Wir freuen uns, Sie begrüßen zu dürfen.
Ihr Kirch Wohnungsbau Team
Dort steht Ihnen ein kompetenter Berater zur Verfügung, der Ihnen eine Führung durch das Haus (Type Flair 113 als Doppelhaushälfte) gibt und hierbei gerne Ihre individuellen Fragen beantwortet.
Wo? Am Entenpfad 11a, 68642 Bürstadt
Wann? Am 22. September 13:00 - 16:00 Uhr
Wir freuen uns, Sie vor Ort persönlich begrüßen zu dürfen.
Nach wie vor ist Baugeld historisch günstig. Dies gilt für sämtliche Zinsbindungsfristen. Noch preiswerter können Bauherren ihr Eigenheim bisweilen mit einem variabel verzinsten Hypotheken-Darlehen finanzieren. Doch der möglichen Zinsersparnis stehen erhöhte Risiken bei der Finanzierung gegenüber, warnt die „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V“ in München (www.finanzierungsschutz.de). Normalverdiener sollten bei der Eigenheim-Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählen.
In sämtlichen gängigen Laufzeit-Segmenten (5, 10, 15 und 20 Jahre) kosten Hypotheken-Darlehen derzeit rund 3 Prozentpunkte weniger als im langfristigen Schnitt (Stand: Anfang August 2013; weitere Infos im Internet unter www.fmh.de). Bei einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren zum Beispiel summiert sich der Kostenvorteil für einen Bauherrn mit 250.000 Euro Eigenheim-Kredit auf mehr als 100.000 Euro. „Wer dieses Geld, neben der laufenden Tilgung, in die Rückzahlung des Darlehens investiert, hat bei der späteren Anschlussfinanzierung schon deutlich mehr als die Hälfte seines Eigenheims entschuldet“, rechnet Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft vor.
Spürbar preiswerter kann der Abschluss eines variabel verzinsten Hypotheken-Darlehens sein. Der Grund: Der Zins von Baukrediten mit längerer Festschreibung orientiert sich an den Kapitalmarkt-Renditen, insbesondere an der Gesamtverzinsung von Hypotheken-Pfandbriefen. Messlatte für variabel verzinste Eigenheim-Kredite ist regelmäßig der Geldmarktzins 3-Monats-Euribor. Diesen berechnen Banken, sobald sie sich untereinander drei Monate lang Geld leihen. Momentan (Anfang August 2013) beträgt der 3-Monats-Euribor rund 0,23 Prozent, die Rendite von Hypotheken-Pfandbriefen mit zehn Jahren Restlaufzeit nahezu 2,10 Prozent. „Aus der Differenz von rund 1,8 Prozentpunkten schließen Bauherren, dass sie mit einem variablen Hypotheken-Darlehen momentan ein sehr gutes Geschäft machen. Das kann funktionieren, muss aber nicht“, warnt Haas.
Denn wie viel Zins Banken und Sparkassen für ein variables Hypotheken-Darlehen verlangen, hängt in der Hauptsache von den eigenen Gewinnzielen sowie der Geschäftspolitik des jeweiligen Instituts ab. So begnügen sich manche Banken und Sparkassen mit einer Marge von 1,3 bis 1,5 Prozentpunkte über dem aktuellen 3-Monats-Euribor. Folge: „Die Konditionen für einen variablen Baukredit liegen unter denen für Hypotheken-Darlehen mit Zinsfestschreibung“, erklärt Florian Haas. Abhängig von der Zinsbindungsdauer kann die Differenz bis 1,5 Prozentpunkte betragen.
Nach Erkenntnis der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.“ bieten manche Banken und Sparkassen „Abschreck-Konditionen mit Zinssätzen von 5 Prozent und mehr, weil sie offenbar nicht am Verkauf variabler Eigenheim-Darlehen interessiert sind.“ Dies sei aus geschäftspolitischen Gründen verständlich, da die Geldinstitute an langfristigen Kundenbeziehungen interessiert seien. Es sei einfacher, einem Bestandskunden, zum Beispiel einem Darlehensnehmer, auch andere Dienstleistungen und Produkte zu verkaufen als einem neuen Kunden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Abschluss eines variablen Eigenheim-Darlehens lohnen. So sollte der Zinssatz spürbar, also um einige Zehntel Prozentpunkte, niedriger liegen als jener für einen Baukredit mit fünfjähriger Zinsfestschreibung. Zudem sollte der Kreditnehmer auf eine möglichst flexible Gestaltung des Darlehensvertrages achten. Heißt: Frühestmögliche Vertragskündigung und nicht erstmals sechs oder noch mehr Monate nach Vertragsabschluss. Sofern diese Vorgaben erfüllt sind, können „Bauherren von einem variablen Darlehen profitieren, falls sie die Zinsentwicklung am europäischen Geldmarkt regelmäßig beobachten und zugleich außerplanmäßige hohe Einnahmen erwarten, die sie größtenteils zur Darlehenstilgung verwenden können“, empfiehlt Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Florian Haas. Typische Klientel sind Selbstständige, die abhängig von der Auftragslage bisweilen höhere Einnahmen haben, Angestellte mit Bonus- bzw. Tantiemenzahlungen oder auch Normalverdiener, die Schenkungen oder gar Erbschaften erwarten.
Für alle anderen, also den mit Abstand größten Teil der Eigenheim-Bauherren, empfiehlt sich ein Hypotheken-Darlehen mit möglichst langer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Nur dadurch lässt sich die finanzielle Belastung aus Zins und Tilgung (Annuität) verlässlich kalkulieren. Zudem sichern sich Bauherren dadurch die historisch niedrigen Zinsen für eine lange Zeit.
Denn sobald die Eigenheim-Finanzierung erst einmal unter Dach und Fach ist, haben die meisten Bauherren und Eigentümer andere Prioritäten als regelmäßig die Zinsentwicklung zu beobachten, um den besten Zeitpunkt für einen Umstieg von einem variablen Baukredit in ein Hypotheken-Darlehen mit langfristiger Zinsbindung zu treffen. Hier besteht das Risiko, dass der Umstieg zu einem Zeitpunkt kommt, an dem die Zinsen schon stark gesteigen sind. „Unter dem Strich würde dann oft die Eigenheim-Finanzierung deutlich teurer als bei einem Hypotheken-Darlehen, das von Beginn an mit langer Zinsfestschreibung abgeschlossen wird“, warnt Florian Haas von der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.“ in München.
Die Bedingungen für den Bau und die Finanzierung eines Eigenheims sind weiter sehr günstig. So verharren die Zinsen für Hypotheken-Darlehen seit Längerem auf einem historisch niedrigen Niveau. Überdies profitieren Bauherren und Kreditnehmer vom anhaltend scharfen Wettbewerb unter den Darlehensanbietern. Der Kampf um Kunden und Marktanteile hat sich nochmals zugespitzt, seit Versicherer auch zinsgünstige KfW-Darlehen abwickeln dürfen. Town & Country Haus rät, beim Vergleich der Angebote nicht nur auf die Höhe der Kreditzinsen, sondern auch auf die flexible Gestaltung des Darlehensvertrages zu achten.
Banken und Sparkassen haben einen wesentlichen Wettbewerbsvorteil bei der Vergabe von Hypotheken-Darlehen verloren. Denn seit April 2013 dürfen auch Versicherer die für immer mehr Bauherren wichtigen, weil zinsgünstigen KfW-Darlehen abwickeln. „Mit der Vergabe von Hypotheken-Darlehen können Versicherer deutlich höhere, zugleich ähnlich sichere Erträge erwirtschaften wie mit Bundesanleihen“, erklärt Jürgen Dawo. Die Zusammenarbeit mit der KfW dürfte das Hypothekengeschäft der Assekuranzen spürbar beflügeln.
Wegen der hohen und voraussichtlich weiter steigenden Heiz- und Stromkosten entscheiden sich immer mehr Bauherren für so genannte Energiesparhäuser. Bei Town & Country Haus zum Beispiel, Deutschlands führendem Hersteller von Markenhäusern, gehörten über 40 % Prozent aller im Geschäftsjahr 2012 verkauften Häuser zur Kategorie förderfähiges „Energiesparen“. Gleich in doppelter Hinsicht eine kluge Entscheidung. „Als wirksames Gegenmittel gegen hohe und höhere Energiekosten und weil Bauherren die zinsgünstigen KfW-Darlehen in ihre Finanzierungsstrategie integrieren können“, weiß Jürgen Dawo.
Konkret: Die staatliche KfW-Förderbank vergibt für den Bau eines Energiesparhauses, dazu zählen die so genannten KfW-Effizienzhäuser 70, 55 und 40 sowie ein vergleichbares Passivhaus, niedrigst verzinste Darlehen bis 50.000 Euro. Derzeit (Stand: Mitte August 2013) beträgt der Zins ab 1,41 Prozent effektiv (Stand: 2.8.2013). Das KfW-Programm trägt den Titel „Energieeffizient Bauen“.
Zusätzlich verzichtet die Staatsbank bis fünf Jahre lang auf die Kredittilgung. Weiterer Pluspunkt: In der höchsten Förderstufe, beim KfW-Effizienzhaus 40 bzw. bei einem vergleichbaren Passivhaus erlässt die Staatsbank zehn Prozent der Darlehenssumme. Beim KfW-Effizienzhaus 55 und bei einem vergleichbaren Passivhaus fünf Prozent. Die Mittel aus dem KfW-Programm „Energieeffizient Bauen“ lassen sich kombinieren mit der Förderung des „KfW-Wohneigentumsprogramm“.
Nach Einschätzung von Marktkenner und Town & Country Gründer Jürgen Dawo können „Bauherren und Kreditnehmer durch den Wettbewerb von Banken, Sparkassen und Versicherern mindestens einen Zehntelprozentpunkt Zins einsparen. Das kann sich, abhängig von der Zinsbindung, auf 1.000 und mehr Euro während einer zehnjährigen Zinsfestschreibung summieren.“ Wichtig: Möglichst niedrige Zinsen (Konditionen-Vergleich im Internet unter www.fmh.de) sind nur ein Aspekt der langfristig wetterfesten Eigenheim-Finanzierung. Oft wird ein – im Vergleich zu Wettbewerbern – zum Beispiel um einen Zehntel Prozentpunkt höherer Kreditzins wettgemacht durch eine sehr flexible Gestaltung des Darlehensvertrags, der maßgeschneidert ist auf den persönlichen Bedarf und die Zukunftspläne einer Bauherren-Familie. Dazu zählen „eine jährliche und gebührenfreie Sondertilgung zwischen fünf und zehn Prozent des Anfangsdarlehens, der Verzicht auf die Bereitstellungsprovision in den ersten sechs Monaten (möglichst noch länger) nach Abschluss des Darlehensvertrags sowie die – ebenfalls gebührenfreie – mindestens einmal jährlich mögliche Änderung des laufenden Tilgungssatzes“, erklärt Jürgen Dawo.
Sein Eigenheim finanzieren mit dem Hypotheken-Darlehen des Versicherers kann jeder – ob nun mit oder ohne integriertes KfW-Darlehen, ob Kunde der Versicherung oder nicht. Wobei Kunden, so Marktkenner, keine Vorzugskonditionen, also besonders niedrigen Zinsen, zahlen müssen. Und Nicht-Kunden oft ein zusätzliches Angebot über den Abschluss einer Kapitallebens- oder privaten Renten-Versicherung erhalten. Doch Bauherren sollten die Finanzierung ihres Eigenheims und die private Altersvorsorge strikt voneinander trennen. „Zumal das mietfreie, also in einem entschuldeten Eigenheim Wohnen die beste und sicherste eigene Altersvorsorge überhaupt ist", weiß Jürgen Dawo.
