Normalverdiener sollten eine möglichst lange Zinsbindung bei der Baufinanzierung bevorzugen
Nach wie vor ist Baugeld historisch günstig. Dies gilt für sämtliche Zinsbindungsfristen. Noch preiswerter können Bauherren ihr Eigenheim bisweilen mit einem variabel verzinsten Hypotheken-Darlehen finanzieren. Doch der möglichen Zinsersparnis stehen erhöhte Risiken bei der Finanzierung gegenüber, warnt die „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V“ in München (www.finanzierungsschutz.de). Normalverdiener sollten bei der Eigenheim-Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählen.
Kostenvorteile für Bauherren durch Zinsfestschreibung
In sämtlichen gängigen Laufzeit-Segmenten (5, 10, 15 und 20 Jahre) kosten Hypotheken-Darlehen derzeit rund 3 Prozentpunkte weniger als im langfristigen Schnitt (Stand: Anfang August 2013; weitere Infos im Internet unter www.fmh.de). Bei einer Zinsfestschreibung von 15 Jahren zum Beispiel summiert sich der Kostenvorteil für einen Bauherrn mit 250.000 Euro Eigenheim-Kredit auf mehr als 100.000 Euro. „Wer dieses Geld, neben der laufenden Tilgung, in die Rückzahlung des Darlehens investiert, hat bei der späteren Anschlussfinanzierung schon deutlich mehr als die Hälfte seines Eigenheims entschuldet“, rechnet Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft vor.
Preiswerte Baufinanzierung durch variable Zinsen
Spürbar preiswerter kann der Abschluss eines variabel verzinsten Hypotheken-Darlehens sein. Der Grund: Der Zins von Baukrediten mit längerer Festschreibung orientiert sich an den Kapitalmarkt-Renditen, insbesondere an der Gesamtverzinsung von Hypotheken-Pfandbriefen. Messlatte für variabel verzinste Eigenheim-Kredite ist regelmäßig der Geldmarktzins 3-Monats-Euribor. Diesen berechnen Banken, sobald sie sich untereinander drei Monate lang Geld leihen. Momentan (Anfang August 2013) beträgt der 3-Monats-Euribor rund 0,23 Prozent, die Rendite von Hypotheken-Pfandbriefen mit zehn Jahren Restlaufzeit nahezu 2,10 Prozent. „Aus der Differenz von rund 1,8 Prozentpunkten schließen Bauherren, dass sie mit einem variablen Hypotheken-Darlehen momentan ein sehr gutes Geschäft machen. Das kann funktionieren, muss aber nicht“, warnt Haas.
Variablen Hypotheken-Darlehen sind riskant für Bauherren
Denn wie viel Zins Banken und Sparkassen für ein variables Hypotheken-Darlehen verlangen, hängt in der Hauptsache von den eigenen Gewinnzielen sowie der Geschäftspolitik des jeweiligen Instituts ab. So begnügen sich manche Banken und Sparkassen mit einer Marge von 1,3 bis 1,5 Prozentpunkte über dem aktuellen 3-Monats-Euribor. Folge: „Die Konditionen für einen variablen Baukredit liegen unter denen für Hypotheken-Darlehen mit Zinsfestschreibung“, erklärt Florian Haas. Abhängig von der Zinsbindungsdauer kann die Differenz bis 1,5 Prozentpunkte betragen.
Nach Erkenntnis der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.“ bieten manche Banken und Sparkassen „Abschreck-Konditionen mit Zinssätzen von 5 Prozent und mehr, weil sie offenbar nicht am Verkauf variabler Eigenheim-Darlehen interessiert sind.“ Dies sei aus geschäftspolitischen Gründen verständlich, da die Geldinstitute an langfristigen Kundenbeziehungen interessiert seien. Es sei einfacher, einem Bestandskunden, zum Beispiel einem Darlehensnehmer, auch andere Dienstleistungen und Produkte zu verkaufen als einem neuen Kunden.
Bei variablen Zinssatz muss der Darlehensvertrag flexibel sein
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Abschluss eines variablen Eigenheim-Darlehens lohnen. So sollte der Zinssatz spürbar, also um einige Zehntel Prozentpunkte, niedriger liegen als jener für einen Baukredit mit fünfjähriger Zinsfestschreibung. Zudem sollte der Kreditnehmer auf eine möglichst flexible Gestaltung des Darlehensvertrages achten. Heißt: Frühestmögliche Vertragskündigung und nicht erstmals sechs oder noch mehr Monate nach Vertragsabschluss. Sofern diese Vorgaben erfüllt sind, können „Bauherren von einem variablen Darlehen profitieren, falls sie die Zinsentwicklung am europäischen Geldmarkt regelmäßig beobachten und zugleich außerplanmäßige hohe Einnahmen erwarten, die sie größtenteils zur Darlehenstilgung verwenden können“, empfiehlt Schutzgemeinschafts-Vorsitzender Florian Haas. Typische Klientel sind Selbstständige, die abhängig von der Auftragslage bisweilen höhere Einnahmen haben, Angestellte mit Bonus- bzw. Tantiemenzahlungen oder auch Normalverdiener, die Schenkungen oder gar Erbschaften erwarten.
Wer ein variablen Baukredit hat, muss die Zinsentwicklung ständig beobachten
Für alle anderen, also den mit Abstand größten Teil der Eigenheim-Bauherren, empfiehlt sich ein Hypotheken-Darlehen mit möglichst langer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Nur dadurch lässt sich die finanzielle Belastung aus Zins und Tilgung (Annuität) verlässlich kalkulieren. Zudem sichern sich Bauherren dadurch die historisch niedrigen Zinsen für eine lange Zeit.
Denn sobald die Eigenheim-Finanzierung erst einmal unter Dach und Fach ist, haben die meisten Bauherren und Eigentümer andere Prioritäten als regelmäßig die Zinsentwicklung zu beobachten, um den besten Zeitpunkt für einen Umstieg von einem variablen Baukredit in ein Hypotheken-Darlehen mit langfristiger Zinsbindung zu treffen. Hier besteht das Risiko, dass der Umstieg zu einem Zeitpunkt kommt, an dem die Zinsen schon stark gesteigen sind. „Unter dem Strich würde dann oft die Eigenheim-Finanzierung deutlich teurer als bei einem Hypotheken-Darlehen, das von Beginn an mit langer Zinsfestschreibung abgeschlossen wird“, warnt Florian Haas von der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V.“ in München.
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